När nu år 2021 är till ända kan vi åter igen summera ett verksamhetsår som hårt präglats av den ännu
pågående Coronapandemin. Mången av vår verksamhet har starkt påverkats av de konsekvenser
med anledning av restriktioner och begränsningar i verksamheten som funnits i drygt två år. Tack vare
ett målmedvetet arbetssätt med en noggrann efterlevnad av fastlagda rutiner har våra medarbetare,
entreprenörer och hyresgäster hanterat två år av pandemin på ett mycket bra sätt. En mindre avvikelse
på intäkter från affärslokaler kan konstateras men inte i den utsträckning som i ett tidigt skede
befarades.

2021 har rymt en bred diskussion och debatt kring Ludvika kommuns förutsättningar för en fortsatt
expansion. Detta har sin grund ur flera viktiga signaler där Hitachis tillväxt och framgång utmärker sig
som tydligast. När många nya arbetstillfällen förväntas tillskapas måste även samhällets utveckling
följa med hand i hand. Nya bostadsområden, fler förskoleplatser, ökad handel, bättre kommunikationer
och ett bredare föreningsliv är exempel på viktiga förutsättningar för en stad och kommun i tillväxt. Här
har den kommunala fastighetsorganisationen en avgörande betydelse för bland annat lokal- och
bostadsförsörjning. Under perioden 2015-2021 nyproducerade och tillskapade LudvikaHem AB 162
centrala attraktiva hyresrätter i kommunen. Förutom värdet i att nya bostäder skapar möjligheter för
fler kommuninnevånare, ökade skatteintäkter, förbättrade möjligheter till nyrekrytering av arbetskraft
samt nya flyttkedjor, så ger också de nya bostadshusen en mer levande stadskärna, en bättre
stadsmiljö, en mer levande stad och ett bättre underlag för handel och servicenäring. Ludvikas mycket
goda strategiska läge i Västerbergsslagen med närhet till Örebro, Västerås och Falun-Borlänge
regionen medför troligen att vi i spåren av Hitachi Energys framgång kan komma att se fortsatta
etableringar i området. Positiva synergier uppstår då kring bland annat infrastruktur, kring
marknadsföring och av varumärket Ludvika kommun.

Under hösten 2021 utarbetades en ny gemensam affärsplan för LudvikaHem AB och moderbolaget
Ludvika Kommunfastigheter AB. Affärsplanen har sin grund i de ägardirektiv som Ludvika kommun
tillställer bolagen och innehåller i övrigt övergripande huvudstrategier, inklusive mål som styrelsen för
bolagen fastställt. Affärsplanen bryts ner i organisationen och bildar de måltavlor med prioriterade
aktiviteter som verksamheten använder för sin målstyrning. I arbetet kring affärsplanen finns bland
annat en uttalad målsättning från Ludvika kommun om ett närmande i samarbetet mellan kommunen
och de kommunala bolagen. Detta omfattar bland annat en översyn av vilka overheadresurser som går
att samordna, samt vilka system, arbetssätt och funktioner som går att utnyttja gemensamt i
kommunkoncernen. Genom att samordna dessa resurser skapas en mer homogen koncernkultur
vilket förstärker kompetens och minskar sårbarheten. Arbetet med detta fortsätter under hela 2022.

I slutet av 2021 nystartade Fastighetsberedningen inom Ludvika kommunkoncern. Beredningen har till
uppgift att bland annat samordna förvaltningarnas årliga lokalbehovsplaner samt att fungera som
styrgrupp för olika lokalutredningar och projekt kopplade till dessa. Som två viktiga uppdrag under
2021 finns frågan om det framtida behovet av kontorsarbetsplatser samt den mer långsiktiga frågan
om att arbeta med lokalkostnadsoptimering. Kanske inte primärt för att sänka kostnaden per
kvadratmeter, utan mer för att se över det totala lokalinnehavet och säkerställa en effektiv
utnyttjandegrad av våra verksamhetslokaler.

I övrigt har 2021 inneburit fortsatt utveckling för distansarbete för administrativ personal samt digitala
hjälpmedel. Att kunna arbeta hemifrån och i större utsträckning kunna hantera möten, dokumentation
och arbetsmaterial helt digitalt medför fortsatta effekter i organisationen där våra kontorsarbetsplatser i
framtiden kan användas mer effektivt, flexibelt och hållbart.

I den fortsatta ägardialogen med Ludvika kommun finns fler viktiga frågor att lyfta fram och diskutera.
Många av de kommunala fastighetsbolagen i Sverige står inför ett stort reinvesteringsbehov med
avseende på underhåll, teknik, miljö och energiåtgärder. Dessa utmaningar gäller även oss i Ludvika.
Den svåra ekvationen med avkastningskrav, borgensavgift, soliditetskrav, återhållsamma hyresuttag
samt nyproduktion med begränsat låne- och borgensutrymme bidrar till att vägen framåt är smal för
många kommunala fastighetsbolag. Att i en trepartsdialog mellan oss, hyresgästföreningen och ägaren
överenskomma om en fortsatt god och långsiktigt hållbar utveckling är därför av högsta vikt.

Vi kommer från en tidsperiod med mycket låg räntenivå. De kommande åren förväntas stigande räntor
i en takt som kan vara svår att möta i de årliga hyresjusteringarna. Den 1 januari 2022 höjdes
LudvikaHems hyror med 1,85 % samtidigt som kostnadsprisindex (KPI) i oktober 2021 uppgick till 2,80 %. I skrivande stund i februari 2022 har KPI fortsatt öka till 3,80 %. Eftersom de kommunala
lokalhyrorna justeras efter KPI och de allmännyttiga bostäderna efter en årlig hyresförhandling med
Hyresgästföreningen ser vi här en ojämn hyresutveckling de kommande åren. Detta till trots att vi ser
motsvarande behov av intäktsökningar i både bolagen för att kunna möta den kostnadsutveckling som
finns i fastighetsbranschen. En fortsatt strukturell renodling av vårt fastighetsbestånd där mindre och
mer udda fastigheter avyttras kan bidra till ökade ekonomiska möjligheter genom de realisationsvinster
som uppstår. Försäljningen skapar även positiva synergier i organisationen vad gäller bland annat
overheadkostnader, nyckeltal samt prioriterade behov av energi- och underhållsåtgärder.

När vi nu blickar fram på 2022 har vi ett mycket spännande år framför oss. Dels är det valår. Ett valår
där resultatet för närvarande känns oklart. Vi ser idag fler och fler koalitioner som tidigare varit
otänkbara och som troligtvis kommer leva vidare även efter valet i höst.

Fler stora viktiga valfrågor berör även oss i fastighetsbolagen, kanske mer än tidigare
energi/miljöinvesteringar, investeringsbidrag för nyproduktion, hyressättningsmodellen samt de stora
integrationsfrågorna – för att nämna några. Teknikutvecklingen går också med en rasande fart. Mer
och mer automatisering och robotisering leder till ökad produktivitet och en bättre effektivitet. Detta
samtidigt som vi ser en ökad kvalité och bättre kontroll. Här är det viktigt att vi är med på tåget, är
proaktiva, idérika och tar del av de förbättringar som den ökade digitaliseringen ger.

I vår organisation startade under 2021 ett flertal viktiga och spännande projekt som nu fortsätter under
2022. En ny inhyrd förskola med sex avdelningar samt storkök är beställd och byggs under 2022 i före
detta Seco Tools lokaler i centrala Ludvika. Detta blir ett stort och viktigt tillskott för att lösa delar av
den kö som fortfarande finns inom barnomsorgen i Ludvika. Utredning kring ytterligare två förskolor på
fem till sex avdelningar pågår.

Under 2021 har även det förberedande arbetet pågått för en ny multihall i Marnäs i norra Ludvika
centralort. Multihallen är tänkt att öka attraktiviteten för Ludvika för såväl sportsliga arrangemang,
tävlingar och idrotter, som mässor, utställningar och olika musikevenemang. Men också tjäna som
sporthall för den sedan tidigare nybyggda och angränsande Solviksskolan med cirka 350 barn. Både
LudvikaHem AB och Ludvika Kommunfastigheter AB arbetar i övrigt med ett stort antal bygg- och
utvecklingsprojekt i olika stadier som avser till exempel ombyggnader av särskilda boenden,
nybyggnad av ett antal LSS-boenden, om- och tillbyggnader av skolor, förbättringar av
idrottsanläggningar samt en mängd energi- och miljöprojekt. Genomgående så präglas arbetet kring
både lokaler och bostäder av en stor tillförsikt, framtidstro och optimism kring de kommande årens
fortsatta utveckling.

Inom energi- hållbarhet- och miljöområdet händer det också mycket hos oss! Bland annat pågår
arbetet, tillsammans med kommunens renhållningsbolag WBAB (Wessman Barken Vatten &
Återvinning AB), med att ta fram en affärsmodell för insamling av förpackningar. Sedan tidigare är
komposterbart avfall avskilt från restavfall, nästa steg införs insamling av förpackningar med start
preliminärt under 2023. I organisationen finns ett mycket aktivt arbete kring en årlig miljö- och
energiplan som i en mängd prioriterade projekt tydliggör insatser av stor vikt för att nå ännu bättre
energihushållning och en minskad miljöpåverkan från fastigheterna och dess hyresgäster. Det är ett
viktigt arbete där vår natur och miljö är de stora vinnarna och där våra barn kommer kunna tacka oss
för våra insatser.

Vi har också i fastighetsbolagen påbörjat arbetet med en plan för hur vår organisation behöver fortsätta
att anpassa sig framöver. Det gäller t.ex. funktioner kring att vi nu är fastighetsägare, förvaltare och
lokalförsörjare åt kommunen fullt ut, förändringar i lagstiftning, regelverk, ägardirektiv
rapporteringskrav mm, samt våra lokala marknadsförutsättningar, kunders förändrade efterfrågan,
utveckling inom teknik, IT, tillgången på konsulter och entreprenörer osv. Små regelbundna
förändringar och korrigeringar är bättre än stora omvälvande omorganisationer mer sällan. Det är
viktigt för oss att ta fram en plan så att alla åtgärder vi gör i vardagen, som påverkar organisationen,
ligger i linje med den bild av framtidens kompetensbehov vi fastlagt i våra mål och visioner för
organisationen 2025.

Alla medarbetare är företagets största tillgång! Där finns värdegrunderna, vår kultur, all vår kunskap,
erfarenhet och kompetens. Där finns viljan, motivationen och engagemanget. Och där finns
avgörandet i vardagen – som tack vare varje enskild medarbetare leder företaget framåt. Det är med stor glädje och stolthet jag därmed vill framföra mitt och företagens varma tack till alla
arbetskamrater, i hela vår organisation, som bidragit till att 2021 blev ännu ett gott år i Ludvika
kommunfastigheters och LudvikaHems historia.

Tack!

Ulf Rosenqvist, vd